قررت محكمة بداية حقوق عمان بصفتها الاستئنافية قبول الاستئناف موضوعاً وفسخ القرار المستأنف والحكم بمنع المستأنف ضده (المدعى عليه) من معارضة ورثة المستأنف (المدعي) في منفعة الشقة العائدة للمستأنف وإلزام المستأنف ضده (المدعى عليه) بتسليمها لورثة المستأنف خالية من الشواغل، وبذات الوقت تضمين المستأنف ضده الرسوم والمصاريف ومبلغ (315) دينار أتعاب محاماة لورثة المستأنف عن مرحلتي التقاضي، وإعادة الأوراق لمصدرها.
وتفاصيل هذه القضية تتلخص بما يلي:
أولاً: يشغل المدعى عليه الشقة العائدة للمدعي بموجب عقد إيجار خطي مبرم بتاريخ (22/6/1988) وبحكم الاستمرار القانوني لعقد الإيجار، وكان المدعي وبتاريخ (27/6/2018) قد وجه إنذاراً عدلياً للمدعى عليه يخطره بأنه قد مضى على عقد الإيجار المبرم بينهما ثلاثين عاماً، ويخطره بتسليم المأجور بسبب انتهاء مدة العقد، وقد تبلغ المدعى عليه الإنذار العدلي بتاريخ (9/7/2018).
ثانياً: وجدت المحكمة (محكمة بداية حقوق عمان بصفتها الاستئنافية) أن عقد الإيجار هو من عقود المعاوضة الملزمة للجانبين، وأن عنصر الزمن هو عنصر ضروري فيها كون انتفاع المستأجر بالمأجور لا يتأتى إلا بمرور مدة زمنية لقاء عوض معلوم، حيث عرفت المادة (658) من القانون المدني عقد الإيجار بأنه: (تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر لمدة معينة لقاء عوض معلوم).
ولما كان عنصر الزمن هو عنصر جوهري في عقد الإيجار، ولما كان عقد الإيجار ليس من العقود المؤبدة التي تستمر إلى ما لا نهاية، فإن المشرع وضع حدوداً لمدة عقد الإيجار، وذلك بتحديد حد أعلى لمدة عقد الإيجار لا تتجاوزه، حيث يستفاد من أحكام المادة (671) من القانون المدني أن المشرع حدد مدة عقد الإيجار بثلاثين عاماً ولم يجز تجاوز هذه المدة، وأنه في حال انعقد العقد لمدة أطول ردت إلى ثلاثين عاماً، إلا أن المشرع افرد حالتين في المادة المذكورة يجوز فيهما أن تمتد مدة الإيجار لأكثر من ثلاثين عاما؛ وذلك في حال عقد الإيجار لمدة حياة المؤجر أو المستأجر، فإن العقد يبقى مستمرأ وان زادت مدته عن ثلاثين عاماً، والحالة الثانية إذا تضمن العقد أنه يبقى ما بقي المستأجر يدفع الأجرة فيعتبر أنه قد عقد لمدة حياة المستأجر، وعندها يستمر العقد وإن زادت مدته على ثلاثين عاما.
أي أنه في حال عدم توافر أي من الحالتين المشار إليهما فإن عقد الإيجار ينعقد لمدة لا تتجاوز الثلاثين عاما في جميع الحالات.
وتجد محكمتنا أن المشرع افرد حكما لعقود الإيجار التي أبرمت قبل تاريخ (31/8/2000) حيث يستفاد من المادة (5/أ/1) من قانون المالكين والمستأجرين على أنه يحق للمستأجر بموجب عقد إجارة مبرم قبل تاريخ (31/8/2000) الاستمرار في إشغال المأجور بعد انتهاء مدة الإجارة العقدية وفقأ لأحكام العقد وشروطه.
ولما كان المشرع قد أحال في استمرار المستأجر في إشغال المأجور بموجب عقد إيجار سابق لتاريخ (31/8/2000) إلى شروط العقد وأحكامه، وحيث أن أحكام عقد الإيجار نظمها القانون المدني في المواد من (658 إلى 710) مبتدئة من تعريف عقد الإيجار إلى انتهاء العقد، ومنها تحديد حد أعلى لمدة عقد الإيجار في المادة (671) منه.
ولما كان المشرع قد وضع قيداً على مدة العقد بحيث لا يجوز أن تتجاوز الثلاثين عاماً إلا في الحالتين المنصوص عليهما في الفقرتين (2 و3) من المادة (671)، وهي المتعلقة بمدة حياة المؤجر او المستأجر، وحيث يستفاد من أحكام المادة (707/1) من القانون المدني أنه { ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المحددة في العقد ما لم يشترط تجديده تلقائيا} فإن مقتضى تطبيق أحكام المواد السابقة أنه في حال عدم انعقاد العقد لمدة حياة المؤجر أو المستأجر، فإنه لا يجوز أن تتجاوز مدة الإيجار الثلاثين عاماً إلا في حالة موافقة المؤجر على تجديد العقد لمدة جديدة بعد انتهاء الثلاثين عاما.
وقد وجدت المحكمة (محكمة بداية حقوق عمان بصفتها الاستئنافية) أن مدة عقد الإيجار المتفق عليها هي سنة تجدد تلقائيا، أي أن إرادة طرفي العقد لم تتجه لعقد مدة الإيجار لأي من حياة المؤجر أو المستأجر، وعليه فإن عقد الإيجار والحالة هذه ينتهي بانتهاء المدة المحددة قانوناً وهي ثلاثين سنة، وحيث أن المؤجر (المدعي) كان قد أخطر المدعى عليه بانتهاء مدة العقد بانتهاء مدة الثلاثين عاماً، مما يوجب على المدعى عليه تسليم المأجور للمدعي لانتهاء مدة الإجارة تطبيقا للمادة (700/1) من القانون المدني والتي نصت على ما يلي: (على المستأجر رد المأجور عند انقضاء مدة الإيجار إلى المؤجر في الحالة التي تسلمه بها)، وان عدم قيام المستأجر بتسلم المأجور بعد انتهاء مدة عقد الإيجار يجعل من يده يد غير مشروعة على المأجور مما يقتضي معه الحكم على المدعى عليه بمنع معارضته لورثة المدعي في الانتفاع في العقار العائد للمدعي وتسليمه إياهم، وحيث أن محكمة الدرجة الأولى نحت منحاً مغايراً، وقامت بتكييف الدعوى على أساس أنها دعوى إخلاء مأجور وقضت برد الدعوى دون أن تراعِ وقائع الدعوى وطلبات الخصوم وأحكام المادة (5/أ/1) من قانون المالكين والمستأجرين التي أحالت إحالة صريحة إلى أحكام العقد وشروطه لعقود الإيجار المبرمة قبل تاريخ (31/8/2000)، ذلك أن أحكام قانون المالكين والمستأجرين تطبق على عقود الإيجار المبرمة قبل تاريخ (31/8/2000) أثناء سريانها، إلا انه عند انتهاء مددها فإنه يرجع إلى أحكام القانون المدني في ذلك، وعليه فإن قرارها يغدو مستوجبا الفسخ لورود أسباب الاستئناف عليه.

مركز إحقاق للدراسات القانونية